Jak úspěšně prodat byt? Kompletní průvodce

Honza Szajter

Honza Szajter

Váš rodinný makléř

Možná každého z nás čeká v životě nákup nebo prodej nemovitosti. Ať už za účelem bydlení nebo investice. V takových případech je dobré o tom vědět co nejvíce informací, protože realitní trh se neustále mění a vyvíjí a pokud chcete, aby průběh obchodu vaše vysněného bydlení nebo investice proběhl na výbornou, je přinejmenším vhodné řídit se danými pravidly. V tom lepším případě můžete vyžít různých výhod, které vám s prodejem/nákupem pomohou.

My se v tomto článku budeme zabývat hlavně prodejem bytu. Na první pohled se může zdát, že prodej bytu není nic složitého a svým způsobem pro profíky, kteří se tím zabývají dnes a denně, opravdu není. Ale pro člověka, který to řeší poprvé, to může být náročný proces, ze kterého může mít ve finále jen vrásky na čele. Proto i většina prodávajících vyhledává pomoc u realitních makléřů, kteří v tom umí chodit.

Nejen bydlení, ale také prodej investičního bytu se může stát noční můrou zvláště ve chvíli, kdy zjistíte, že jste ho prodali o pár stovek tisíc levněji, než jste mohli. Proto se i většina investorů obrací na realitní makléře, aby jim prodali byt co nejrychleji a co nejdráž.

Zkušený realitní makléř ví, že dodržet základní pravidla při prodeji, se vždy oplatí. A ti šikovnější ještě navíc použijí nejmodernější prostředky k tomu, aby byt prodali za opravdu nejvyšší cenu, za kterou lze.

Pojďme se společně podívat na to, jak by měl vypadat prodej bytu. V následujícím článku vám představím veškeré fígle, které k tomu používám a které se mi za ty roky osvědčily. Dále se také dozvíte, jaké povinnosti musíte splnit a na co byste neměli zapomenout.

Prvně si uděláme rychlé shrnutí toho, jak prodej bytu probíhá:

  1. Zjištění veškerých faktických informací – typ vlastnictví, kdo je vlastník, stav bytu, příslušenství, lokalita a patro, právní vady
  2. Hledání zájemce – příprava bytu, profi-fotky, dron, video-prohlídky, inzerce na internetu, online reklama, offline reklama, prohlídky
  3. Příprava a podpis kupní smlouvy – vyhledání právníka, vyřízení schovatelného účtu, ověření podpisů
  4. NVK, nebo schválení družstva – vyřízení katastrálního úřadu, popřípadě převod členských práv družstva
  5. Nový LV, popřípadě nový člen družstva, odeslání peněz a předání bytu
  6. Daň z prodeje bytu – finanční úřad, účetní

Vypadá to jako pár snadných kroků. Nyní si ovšem každý krok rozebereme o něco více a sami poté uvidíte, že nejvíce práce zaberou první dva body. Dává to i logiku, jelikož najít toho správného kupce, který to koupí za takovou cenu, aby byl prodávající spokojený, je nejtěžší.

1. Zjištění veškerých faktických informací a právnických vad

Byty se dělí na tři druhy vlastnictví. Osobní, družstevní, městské. V našem případě se budu psát pouze o osobním a družstevním vlastnictví. 

jak prodat byt, zjisteni informaci, zjisteni vad

Typ vlastnictví? 

Družstevní vlastnictví bytu – hlavní výhoda takového bytu je v tom, že je podstatně levnější oproti osobnímu vlastnictví. Slovem podstatně mám na mysli i stovky tisíc korun. Druhá výhoda (ovšem pro někoho to může být naopak nevýhoda) je ta, že o stavu domu, jeho úpravách nebo změně stanov, rozhoduje většina.

Osobní vlastnictví – i přesto, že v tomto případě budete muset sáhnout hlouběji do kapsy, vynahradit vám to může výhoda schválení hypotéky. Jelikož osobní vlastnictví (na rozdíl od družstevního) se zapisuje přes katastrální úřad a vlastník je tedy veřejně dohledatelný, je banka schopna vám na něj vyřídit hypoteční úvěr, který zpravidla dosahuje nižších úrokových sazeb, než jiné spotřebitelské úvěry nebo stavební spoření. A to pro vás ve finále znamená, že měsíčně můžete platit za úvěr méně, než u družstevního bytu. Dále také to, že byt budete moci v budoucnu nechat zastavit bankou a financovat jím koupi jiné nemovitosti, třeba rodinného domu.

Kdo je vlastník?

U družstevního podílu to zjistíme přes z nájemní smlouvy družstva, kterou byste měli mít a nebo přes předsedu družstva.

U osobního vlastnictví je nejjednodušší podívat se na cuzk.cz a v listu vlastnictví uvidíte, kdo je majitelem.

Nicméně život plyne a nikdo zde nebudeme věčně. Dědictví rozhodne, kdo je majitelem bytu.

Dědictví – může se to zdát všem jasné, ale bývají případy, kdy to až tak jasné není, zvláště když se řeší dědická řízení. Zesnulý mohl po sobě zanechat závěť, která může změnit karty ve hře. Vždy rozhoduje až notář na základě veškerých podkladů, které musí během dědického řízení zajistit. A to se může táhnout měsíce.

Stav bytu

Ať už se vám to může zdát povrchní nebo ne, to jak byt vypadá (uklizený, vymalovaný) hodně ovlivňuje zájemce o koupi. Opravdu doporučuji mít před jakýmkoli focením nebo prohlídkami, byt v prezentovatelném stavu. A tím mám na mysli, čím hezčí bude, tím lépe. Dokonce i vonné svíčky mohou navodit příjemné prostředí u prohlídek. Ale to jsem trochu odskočil. Pro náš teď budou důležité tři údaje:

Původní stav – zde mám na mysli byt, který v minulosti neprošel žádnými většími úpravami (typu vyzdění jádra, nová elektroinstalace, nové podlahy, omítky, …)

jak prodat byt - stav bytu - ilustracni obrazek

Udržovaný původní stav – zde je to myšleno tak, že sice jádro není vyzděné, není nová elektroinstalace a celkově se v bytě nic moc nedělalo, ale mohou být položeny plovoucí podlahy, může být obložená koupelna i záchod do obkladu, může být novější kuchyňská linka. V bytě tohoto typu se dá bydlet, ale ….

Po rekonstrukci – v bytě proběhla rekonstrukce většího rozměru. Byt vypadá velice hezky, ale stále má své mouchy.

Po TOP rekonstrukci – tímto je myšleno, že do bytu nemusíte další desítky let investovat. Vyzděné jádro, nová elektroinstalace, vyrovnané podlahy a na nich vinylová nebo plovoucí podlaha, dlažba, rohová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, snížené stropy, atd.

Příslušenství bytu

K příslušenství patří vše, co náleží k bytu, ale nemusí to být zapsáno na listu vlastnictví. U družstevních bytů to většinou najdete v evidenčním listu (popřípadě v nájemní smlouvě), u bytů v osobním vlastnictví to najdete v kupní smlouvě. Zpravidla se jedná o sklepní kóji.

Nicméně kromě sklepní kóje může byt disponovat garáží, terasou, balkónem, lodžií, atd. a právě tyto “bonusy” navíc velmi ovlivňují cenu bytu.

Lokalita a patro

Důležitým faktorem je umístění bytu. V jakém domě se nachází, kde se nachází dům, jací jsou sousedé, co je v okolí domu. Byt si můžete kdykoli předělat (pokud jsou finance), ale lokalitu nezměníte. Sousedé se časem mohou změnit, ale umístění domu nezměníte. Je pro vás důležitý přístup do základní školy? Školky? Pošty? Obchody? Co vše je pro vás důležité?

Tak stejně patro, ve kterém se byt nachází. Někomu vyhovuje být v přízemí, ať to má pár schodů domů a někdo upřednostní být úplně pod střechou, ať má nad sebou klid. Důležité je v tu chvíli, zda dům disponuje výtahem.

Právní vady

Nejčastější záležitostí je zástavní právo banky. Tzn. majitelé kupovali byt přes hypoteční úvěr, který je nutné nejdříve splatit a až poté si můžete koupit “čistou” nemovitost, nebo vložit zástavní právo pro banku a na základě tohoto čerpat hypotéku.

Dále se můžete setkat s věcným břemenem a to různého typu. Občas se můžete setkat, že na bytě je věcné břemeno pro nějakou společnost, která zřizuje připojení k internetu. V podstatě to znamená, že vás to nijak neomezuje, jen že kabely, které jsou v bytě, můžou někdy v budoucnu měnit, kvůli připojení k internetu.

Dalším typem je třeba dožití a nebo zákaz zcizení (to souvisí opět s hypotékou).

2. Hledání zájemce/kupce 

V momentě, kdy máte veškeré informace o daném bytě, začíná ta nejtěžší část. A tou je najití vhodného kupujícího. I když se může zdát, že na tom nic není, vždyť si udělám pár fotek na telefon, vyhodím to na Bazos nebo Facebook a někdo se ozve, tak opak je pravdou.

Ano, i toto je varianta, jak lze prodávat byt a možná ho nakonec i prodat, ale chcete jen “prodávat” nebo opravdu prodat za tržní cenu?

Když to uděláte tak, jak jsem psal výše, jednou věcí si můžete být jisti. Takovou smršť realitních makléřů, kteří vám budou volat, jste ještě nezažili. A to je zrovna zájem, o který zájem nemáte. Důvod je jednoduchý, i realitní makléři se nějak musí dostávat k zakázkám a vyhledat samoprodejce na internetu je jedna z nejjednodušších cest. Ale vy po pátém hovoru s makléřem, který se vás bude snažit přesvědčit, ať mu byt aspoň jen ukážete, nebo který vám bude tvrdit, že má zájemce, už budete dosti znechuceni.

Kudy vede cesta? Asi už víte, kam tím mířím. Ano, nejlepší varianta je svěřit prodej bytu nějakému makléři. Ale kterému? Jakého si vybrat?

Jak vybrat vhodného makléře, který vám byt prodá je kapitola sama o sobě, ale buďte si jisti, že jakmile to dáte to RK, tak přinejmenším se zbavíte těch otravných telefonátů makléřů, kteří vás budou přemlouvat. Důvod je jednoduchý, když makléř vidí, že už to má nějaké realitní kancelář pod sebou, tak už málokdy “leze cizímu do zelí”. A pokud to dáte pouze jednomu makléři, tak i pro vás vzniká benefit v tom, že komunikujete pouze s jedním člověkem, nikoli s XY. Odpadá vám také starost o prohlídky, domlouvání prohlídek, vyjednávání o ceně atd.

Příprava bytu

Zkušený realitní makléř ví, že čím lépe byt připraví, tím větší emoce v lidech vyvolá a to jde. Základem jsou profesionální fotografie.

Byt je připraven tehdy, když je vše schováno. Tzv. Hotelový efekt – čím méně osobních věcí jde na fotkách vidět, tím je to lepší. Když se díváte na fotky hotelových pokojů, kde se chcete na dovolené ubytovat, také tam nevidíte sprcháče, šampóny, hřebeny v koupelně, nebo věci válejících se po zemi, neupravené postele, zbytky od jídla na stole nebo kuchyňské lince.

Udělejte si doma přípravu na stěhování a co nejvíce věcí schovejte, nebo již zabalte do krabic.

Profi-fotografie

V dnešní době se na telefon dají vyfotit krásné fotografie, ale musíte mít buď novější iPhone nebo nějakou vyšší třídu od jeho konkurence. I přesto se vám nepodaří z něj vytáhnout takové fotografie, které dokáže udělat profi-fotograf.

Sytost barev, správné nastavení světelnosti, širokoúhlý objektiv (ať zaberete co nejvíce prostoru), to jsou jsou důležité faktory k dobrým fotkám. A pokud chcete mít perfektní fotky, třeba takové, jaké již roky dělám já, tak byste měli být schopni vyfotit místnost tak, aby šlo krásně vidět přes okna. Každého totiž zajímá, co je za okny. Podívejte se na pár mých zakázek, jak by to mělo vypadat.

Dron

Záběry z ptačí perspektivy každého zaujmou. Nemáte-li dron, pořídíte je horko těžko. Díky fotkám z drogu ukážete ostatním, co je v okolí domu, nebo v jakém stavu je střecha domu.

Profi-video

Toto už je vyšší dívčí. Pro mnoho makléřů ne nepředstavitelné postavit se před kameru a začít něco povídat. Někteří volí cestu menšího odporu a to tak, že si nechají byt pouze natočit a nijak v prohlídce nefigurují. Ale přece jen ten, kdo byt nakonec má prodat, má být makléř a je nutné, aby si uměl získat sympatie kupujících.

Další přidanou hodnotou videa je ta, že ukáže byt zase v trochu jiném světle. Fotky jsou super, ale neukážou vám nemovitost tak dobře jako video prohlídka. A s dobře připraveným scénářem můžete získat více zájemců, tzv. hotových kupců, kteří si přijdou jen zkontrolovat, že byt opravdu vypadá tak, jako ve videu.

3D scan nemovitosti

Pomocí speciálního přístroje můžete byt nechat naskenovat a následně na internetu inzerovat virtuální prohlídku. Byt si tak projdete jako kdybyste v něm přímo byli.

Inzerce na internetu

Nezbytnou a nejdůležitější částí prodeje bytu je správná inzerce. To, kde budete inzerovat, bude záviset nejen na vašich financích, ale také na tom, jaký máte přehled v realitních portálech. Čím více půjde byt vidět, tím je větší šance, že najdete vhodného kupce.

My v M&M Realitách inzerujeme na více jak 40+ serverech. Patří mezi ně samozřejmě i ty největší jako jsou: sreality.cz, reality.cz, reality.idnes.cz a další.

Základním kamenem pro inzerci je TOPování. Pokud jen vložíte inzerát na internet, za dva až tři dny už bude na druhé stránce, no a za týden už o něj ani nikdo nezakopne. A to nechcete. Vy přece chcete prodat, a proto musíte jít vidět. A proto si to budete muset zaplatit..a to není zrovna levné. Výhodou realitních kanceláří je, že o nic takového se starat nemusíte.

Online reklama

Zde patří samozřejmě inzerce na všech portálech, ale v dnešní době je už skoro povinnost inzerovat i na Facebooku přes sponzorované reklamy.

A to co umí opravdu málokdo, je inzerce v rádiu nebo v televizi.

Offline reklama

Co si pod tím představit?

Už jste někdy viděli někde na plotě banner “nemovitost na prodej”? Toto je jeden ze způsobů offline reklamy. Může se to zdát zbytečné, ale věřte mi, že není. Pokud to lze, dávám bannery i do bytů (když mají balkón, nebo lodžii). Občas se stane, že se na to opravdu někdo ozve. A vy přece potřebujete získat co nejvíce zájemců, abyste nakonec našli toho pravého.

Prohlídky

Představte si, že s každým zájemcem se musíte domluvit na čase, pak na prohlídku přijít, provést ho, vše mu ukázat a říci a následně odcházet z prohlídky se zklamáním, že byt nekoupil. Nebo naopak, dostat se do svízelné situace, kdy bude chtít jednat o ceně, ale vy nechcete slevit, nebo nemůžete, ale zároveň to potřebujete rychle prodat.

A teď si představte, že takových prohlídek může být 10, 15, …kolik?

Doporučil bych vám domluvit prohlídkový den a snažit se to vše sfouknout během dopoledne. Ušetříte si čas a zároveň se klienti mezi sebou uvidí. Takže bude jim jasné, že je o byt zájem. A vy potřebujete vyvolat pocit ztráty. Jenže domluvit prohlídkový den, na to potřebujete masivní inzerci, a k masivní inzerci potřebujete skvělý marketing, dobře zvládnutou prezentaci, atd.

Ani zkušenému makléři se nemusí podařit domluvit prohlídkový den. Jednoduše proto, že o byt není tak velký zájem. V tu chvílí je vhodné přizpůsobit zájemcům. Prohlídky, dopoledne? Odpoledne? Večer? Pro makléře by to neměl být problém. Dokážete si představit, že přijdete unavení z práce a ještě na vás budou čekat další tři lidé, kterým se budete muset věnovat?

Nejideálnější varianta je předat makléři klíče, ať si dělá prohlídky kdykoli potřebuje. Samozřejmě pokud v bytě bydlíte, tak to není možné, ale proto by se s vámi měl vždy dostatečně dopředu domluvit a zjistit, zda bude někdo doma a zda na prohlídku bude prostor.

3. Příprava a podpis kupní smlouvy

house for sale, contract, house

Advokát vám vyhotoví nejen kupní smlouvu ale i schovatelný účet. Doby, kdy se peníze nosily v taškách jsou dávno pryč, v dnešní době musí jít vše přes účet. Funguje totiž tzv. AML zákon, který se zabývá praním špinavých peněz. Zároveň vám advokát i úředně ověří podpisy na smlouvách, které jsou potřebné jak pro katastrální úřad tak pro družstvo. Připravte se ovšem na to, že za advokátní úschovu kupní ceny zaplatíte v řádech tisíců korun a to je náklad, který ne všichni chtějí akceptovat. Další variantou je bankovní úschova KC, ale smlouvy musíte mít stejně vyhotovené od právníka, nebo notářská úschova.

Vyhotovení kupní smlouvy nebo smlouvy o převodu družstevních práv nestojí zrovna málo. U právníka za to zaplatíte v řádech desítek tisíc korun.

Nejideálnější variantou je nechat si to vyhotovit přes makléře, který má za sebou tým právníků, kteří se o vše postarají. Úschovní účet poskytuje většina schopných RK zcela zdarma. Nicméně, aby vám to makléř vyhotovil, podmínkou je, že nemovitost bude prodávat on. Provize, která se platí RK za zprostředkování prodeje, nejsou vyhozené peníze oknem, měly by v ní být schovány veškeré služby a vy byste se na prodej svého bytu měli dívat hezky z gauče, jako když sledujete film.

4. NVK nebo schválení družstva 

NVK, neboli Návrh Na Vklad vlastnického práva je dokument, který potřebujete mít podepsaný a připravený v momentě, kdy jdete vložit vklad na katastr. K tomu potřebuje jednu kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy všech kupujících a prodávajících.

Ověřenou smlouvu potřebujete také pro družstvo, které jinak neschválí převod členských práv. Často se setkáte s tím, že aby družstvo schválilo převod, je nutné uhradit poplatek za převod členských práv. Některá družstva to chtějí dopředu, u některých to stačí až po vyhotovení nové nájemní smlouvy na nového člena.

5. Nový LV, popřípadě nový člen družstva, odeslání peněz a předání bytu 

V tuto chvíli již máte většinu z celého procese prodeje bytu za sebou, jste šťastní jelikož máte kupce, smlouvy jsou podepsány a již se to přepisuje na KÚ nebo se vyřizuje družstvo.

U osobních vlastnictví jsou dvě varianty, kdy dochází k odesílání peněz.

Buďto na základě podání návrhu na vklad (jednoduše řečeno, v momentě, kdy máte potvrzení z KÚ, že vklad byl přijat a zapisuje se), nebo až ve chvíli, kdy došlo k řádnému přepsání na nového majitele (toto je nejčastější způsob, předejte totiž případným problémům, pokud by KÚ z nějakých důvodů nechtěl zapsat nového vlastníka).

U družstevních bytů získáte novou nájemní smlouvu na nového člena, tu poté předáte advokátovi a ten může odesílat peníze ze schovatelného účtu.

Pokud vlastníte družstevní byt, doporučuji mít dobré vztahy s předsedou/předsedkyní. Věřte mi nebo ne, ale spousta věcí se tím urychlí. Makléři, kteří jsou místní, již většinou mají zkušenosti s místními družstvy a ví jak postupovat, aby se nic zbytečně neprodlužovalo.

6. Daň z prodeje bytu 

calculator, calculation, insurance

V dnešní době je daň z nabytí nemovitosti pozastavená. Bývaly to 4% z celkové kupní ceny u osobních vlastnictví. Což mnohdy udělalo desítky ne-li stovky tisíc korun. Buďme rádi, že to již neplatí.

U družstevních bytů jste toto nikdy neřešili. A to byla podstatná výhoda, kvůli které se spousta kupujících rozhodovala právě pro byty družstevní.

Pokud o jde o vás jako prodávající, tak jednoznačně doporučím po prodeji nemovitosti zkontaktovat účetního, se kterým zkonzultujete, jak to s tou daní po prodeji u vás je. Jsou varianty, kdy ji hradit nemusíte a pokud nejste investoři, kteří by s nemovitostmi spekulovali, tak s velkou pravděpodobností ani daň hradit nebudete.

Daň je ve výši 15% a hradí se z rozdílu kupní a prodejní ceny. Jednoduše řečeno ze zisku. Koupili jste byt za 1 milion a prodali za 1,5 milionu? rozdíl je 0,5 milionu a z toho 15%. Mě vychází 75.000,- Kč. pro zmenšení rozdílu mezi kupní a prodejní cenou můžete započítat i rekonstrukci. To byl náklad spojený s bytem.

Jak jsem psal výše, většiny z vás se to týkat nebude a to v těchto případech:

  • Vlastníte byt déle jak 5 let (nově je 10 let, ale týká se bytů nabytých po roce 2021)
  • Minimálně dva roky zde bydlíte (nemusíte zde mít trvalé bydliště) a v případě nutnosti to jste schopni prokázat.
  • Peníze z prodeje bytu jste použili, nebo máte v úmyslu použít na nové bydlení.
  • Pokud jste byt získali v rámci dědictví.

Závěr 

V prvé řadě vám chci pogratulovat, protože jste se úspěšně dostali až na závěr. Proces, který je v tomto článku popsaný, by měl hravě zvládat každý zkušenější makléř. Bohužel často se setkávám u makléřů s tím, že na spoustu kroků “zapomínají” ať už nechtěně nebo záměrně. Hlavně v přípravě, marketingu a inzerce bytu.

Za sebe vám dám jedno doporučení. Pokud budete hledat realitního makléře, tak vždy svěřte byt pouze jednomu (když byt prodává více RK nevzbuzuje to důvěru, v kupujících to vyvolává různé otázky, kterým se chcete vyhnout).

Zároveň hledejte takového makléře, na kterého jste slyšeli dobré recenze, doporučení, nebo kterého si můžete předem proklepnout třeba přes jeho webové stránky nebo aspoň přes facebookový účet, kde by měl pravidelně přidávat příspěvky. Makléři, kteří přidávají na FB příspěvky jsou aktivní. Neznamená to, že mají spoustu času a málo zakázek, a proto se baví internetem. Jsou to makléři, kteří ví, že pokud chtějí dobře prodávat, musí umět prodat i sebe. A takového makléře hledáte.

Pamatujte, že nechcete nemovitost prodávat, ale prodat. Protože když dva dělají totéž, není to vždy totéž. Váš realitní makléř – Jan Szajter.

Posty z poslední doby

Děkuji za telefonní kontakt.